Doch wie ermittelt man den Unternehmenswert und wie wirkt sich die steigende Inflationsrate und die steigenden Zinsen auf die Apothekenbewertungen aus? Die Bewertung von Apotheken erfolgt nach den Grundsätzen der Ertragswertmethode. Hierbei werden die bekannten Daten der Vergangenheit ausgewertet und bereinigt. Unter anderem werden die Zinsaufwendungen und die Abschreibungen des aktuellen Apothekeninhabers neutralisiert. Alle verfügbaren zukunftsbezogenen Erkenntnisse fließen in die Wertermittlung mit ein. Entscheidend ist in der Grundüberlegung, welchen Ertrag das für die Investition eingesetzte Kapital für den Käufer (Investor) erwirtschaftet.
20. April 2023
Inflation und Zinserhöhungen
Mögliche Auswirkungen auf die Apothekenkaufpreise - Bereits seit etlichen Jahren gibt es keine aussagekräftigen Statistiken mehr, zu welchen Preisen Apotheken letztendlich nicht nur zum Verkauf angeboten, sondern tatsächlich auch veräußert werden. Grund ist, dass die meisten Statistiken sich am Umsatz orientieren und dieser insbesondere für die Apothekenverkäufe nicht relevant ist. Richtigerweise müssten Statistiken erstellt werden, die sich auf den Rohertrag und den Gewinn beziehen. Fakt ist, dass sich in den letzten Jahren der Apothekenmarkt immer mehr zum Käufermarkt entwickelt hat, und es mehr zu verkaufende Apotheken als Apothekenkäufer gibt. Dennoch können und werden ertragsstarke Apotheken nach wie vor auch zu beachtlichen Preisen veräußert.
Blick in Bilanzen und Prognosen
Definition:
Für die Ermittlung des Gesamtwertes sind die zukünftig zu erzielenden und dem Unternehmen entziehbaren Erträge maßgebend. Diese Erträge sind um ein angemessenes Unternehmergehalt zu kürzen, weil die Leistung des Unternehmers vom Unternehmen in Anspruch genommen wird, in der jährlichen GuV dafür aber kein Kostenansatz enthalten ist. Die so ermittelten künftigen Erträge werden auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Ermittelt wird der gesamte Unternehmenswert, das heißt: Warenlager, Einrichtung und Firmenwert.
Bei der Ermittlung des nachhaltigen Ertrages wirken sich die Erhöhung des Apothekenabschlages, die Verschlechterung der Einkaufsbedingungen, die allgemeinen Preissteigerungen, die Lohnerhöhungen und die Steigerung der Energiekosten negativ aus. Bei der Bewertung der Apotheke spielen aber auch bewertungsspezifische Faktoren wie Finanzierungskosten, Kapitalisierungszinssatz und Unternehmerlohn eine Rolle!
- Die Finanzierungskosten des Erwerbers für den ermittelten Unternehmenswert werden kalkulatorisch ermittelt und reduzieren den nachhaltig erzielbaren Ertrag.
- Der Kapitalisierungszins setzt sich aus den folgenden Bestandteilen zusammen und ist der Teiler in der Bewertungsformel: Ertrag x 100 / Kapitalisierungszins:
– Basiszinssatz (Grundlage öffentliche Anleihen)
– Zuzüglich Risikozuschlag für das Branchenrisiko
– Abzüglich Wachstumsabschlag für Geldentwertung (Inflation)
– Zuzüglich Immobilitätszuschlag (für die Immobilität des angelegten Geldes)
Also sind auch hier zwei Parameter enthalten, die durch die steigenden Zinsen und die Inflation beeinflusst werden. - Der Unternehmerlohn orientiert sich an dem Gehalt eines angestellten Apothekers in der höchsten Altersstufe zuzüglich einem Leitungszuschlag von mindestens 30 Prozent und den Lohnnebenkosten von 22 Prozent. Also hat sich dieser auch alleine bedingt durch die Tariferhöhungen deutlich erhöht.
Ein Beispiel einer genauen Kalkulation finden Sie im Artikel im Download-Bereich.
Am Beispiel im Artikel im Download-Bereich ist erkennbar, dass die Inflation und Zinserhöhungen auch Auswirkungen auf die Apothekenpreise haben. Umso wichtiger ist es, durch fundierte Branchenkenntnisse bei der Apothekenbewertung eben auch alle positiven Aspekte der Zukunft mit einfließen zu lassen und mögliche Potentiale zu erkennen und transparent zu machen. In deutlich über der Hälfte aller Apothekenverkäufe, die wir begleiten, gibt es solche positiven Fakten!
Weiter gibt es bei der Betrachtung der Zahlen Bandbreiten, die anwendbar sind und aufgrund der Methodik des Bewertungsverfahrens große Auswirkungen auf den ermittelten Unternehmenswert haben können. Um eine aussagekräftige Bewertung des Unternehmens zu erstellen, ist es wichtig, alle wertbeeinflussenden Parameter in deren Auswirkungen zu kennen, optimal anzuwenden und für einen Käufer transparent zu machen. So wird Vertrauen geschaffen und das ist die Grundlage für einen für beide Seiten zufriedenstellenden Verkauf Ihres Lebenswerkes.